碧桂园，很可能已经从全面扩张，转向了初步收缩。
今天早上，澎湃新闻发表了一篇独家报道：碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略，用规模换现金。
什么是“全覆盖”战略呢？
澎湃新闻说，去年底，碧桂园总裁莫斌签发了一则通知：劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施，针对三四五线城市提出“全覆盖”的概念。通知要求，年11月至年底，各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇）。
但近期澎湃新闻得到碧桂园内部人士爆料：“‘全覆盖’在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。”
随后，碧桂园通过财联社回应：
请注意，碧桂园高层否认了叫停“全覆盖”战略，但承认了开始退出不操盘的合作项目，也就是财务投资型项目。
为什么要退出？
因为环境有变。这倒不是像当年的顺驰地产一样，十个锅九个盖实在是捂不住了。
环境的变化主要体现在两方面：一是房地产境内外的融资渠道被严格管控了。5月28日，碧桂园亿元公司债发行中止。这已经是第二次中止了。短短两天后，5月30日，合生创展31亿元发债中止。
这里面，有市场的原因，也是*策的大背景。
5月21日，东方园林计划发债10亿元，最终却只募集了万，导致股价暴跌，停牌至今。
问一个在券商工作的朋友，他回复说，没人愿意买民企的债了，尤其是东方园林这种比较激进的公司。
但大的背景还是中央*府的“去杠杆”*策，特别是资管新规的出台，直接带来的就是信用和流动性的大收缩。A股跌跌不休，原因就在这里。
屋漏偏逢连夜雨的是，境外融资渠道也被严格管控。5月，发改委、财*部联合发了一个通知：《国家发展改革委财*部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。
在之后的答记者问时，有关负责人说：“近两年，我们注意到，部分企业尤其是房地产、地方*府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五、六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”
这位负责人提到，今后房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。
一句话，碧桂园、融创这些香港上市房企，借来的美元，不能拿来投入新项目了，只能用于还旧债。
房地产的本质是金融，它的扩张，是靠天量的资金推动的。这个钱一旦减少，哪怕是增速降低了，后果是什么，想必大家都知道。
二就是棚改货币化安置可能有变的传闻。近三四年来，国家通过*策性银行发放了3万多亿元的拆迁补偿资金，今年前5个月也有四千多亿元。
如果传闻属实，相当于给某些三四五线城市疯涨的房价抽了梯子。得益于此项*策的碧桂园，主动应对变化，无疑也是明智的。
碧桂园退出财务投资型项目，致力于自身项目的高周转是对的。因为即使房价下跌了，它跑得是最快的，等房价跌了，地价也跟着跌了，它手里有钱，又可以抄底了。
苦的是那些后知后觉的。
所以说，下半年可能比拼的就是谁跑得快了。
哪怕亏钱，只要保住了现金流，就还有活下去的机会。
记得吴建斌在他的书中说，年至年市场一片哀鸿之际，BOSS杨仍然下了拿地的死命令，拿不到地的就要卷铺盖走人！
BOSS杨这次可能又先人一步了。
秦松龄